Am 1. Jänner 2026 ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft getreten. Im öffentlichen Diskurs wird es meist als „Mietpreisbremse" bezeichnet. Die rechtliche Realität ist differenzierter.
Dieser Überblick zeigt, welche Mieten tatsächlich gedeckelt werden, welche nicht — und welche Zahlen der Wiener Markt im Frühjahr 2026 liefert.
Drei MRG-Regime, drei Obergrenzen
Die Reform wirkt nicht gleichmäßig. Das Mietrechtsgesetz (MRG) kennt drei Anwendungsbereiche, jeder mit eigener Obergrenze.
| MRG-Anwendung | Typische Wohnungen | Obergrenze 2026 | Obergrenze 2027 |
|---|---|---|---|
| Vollanwendung | Altbau (Baubewilligung vor 1953), Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen (WGG) | +1 % | +2 % |
| Teilanwendung | Neubau nach 1953, vermietete Eigentumswohnungen | ~3,25 % (nach Formel) | ~3,25 % (nach Formel) |
| Vollausnahme | Ein- und Zweifamilienhäuser, privat finanzierte Wohnungen ab 130 m² Nutzfläche | keine MieWeG-Grenze | keine MieWeG-Grenze |
Die Formel für die Teilanwendung: Inflationsanpassungen bis 3 % werden voll weitergegeben, der Anteil über 3 % nur zur Hälfte. Bei einer Inflation von 3,5 % entspricht das maximal rund 3,25 %.
Die Vollausnahme liegt außerhalb des MieWeG. Ob und wie eine Wertsicherung greift, bestimmt hier allein der einzelne Mietvertrag.
Was gedeckelt ist — und was nicht
Die Obergrenzen von 1 % (2026) und 2 % (2027) betreffen ausschließlich die Valorisierung — also die Anpassung bestehender, indexierter Mietverträge in der Vollanwendung.
Sie betreffen nicht die Ausgangsmiete bei Neuvermietung. Wird eine Vollanwendungswohnung nach Mieterwechsel neu vermietet, bemisst sich der Mietzins nach § 16 MRG (Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen bzw. angemessener Hauptmietzins).
Der Wiener Richtwert wurde mit 1. April 2026 von 6,67 €/m² auf 6,74 €/m² angehoben — dies entspricht der 1 %-Obergrenze nach MieWeG (Quelle: Statistik Austria). Für einen durchschnittlichen Altbau-Mietvertrag ergibt das rund 7 Cent pro m² und Monat.
Was der Markt zeigt
Die Obergrenzen greifen in der Vollanwendung — doch der Wiener Markt besteht aus mehreren Segmenten mit unterschiedlicher Dynamik.
- Bestandsmieten (bezahlte Bruttomiete, alle Vertragstypen): +4,6 % im Jahresvergleich, Ø 10,40 €/m² in Q4 2025 (Statistik Austria, Wohnen Q4 2025).
- Angebotsmieten (neue Inserate, Bruttomiete): +10 % im Jahresvergleich 2025, Ø rund 21 €/m² (ImmoScout24, Angebotsmieten Wien 2025). Einzelne Bezirke — Neubau, Brigittenau, Landstraße — lagen über +23 %.
- OeNB-Prognose 2026: regulierte Mieten auf Cap-Niveau (+1 %), nicht-regulierte Segmente nach Formel bei rund 3,25 % (OeNB Economic Outlook Dezember 2025).
METROX-Daten zeigen die Spannweite der Angebotsmieten über alle 23 Wiener Bezirke aktuell bei rund 14–28 €/m² Bruttomiete (Medianwerte, Q2 2026). Innerstädtische Bezirke liegen überwiegend über 20 €/m², die äußeren Bezirke zwischen 14 und 18 €/m². Die Werte sind Median-Angebotspreis-Benchmarks auf Basis öffentlich verfügbarer Daten — abgeschlossene Transaktionsmieten liegen erfahrungsgemäß darunter.
Warum Wien 2026 die lebenswerteste Stadt bleibt
Was das für Mieter bedeutet
Bestehende Mietverträge in der Vollanwendung können 2026 um maximal 1 % angepasst werden. Für einen durchschnittlichen Wiener Richtwertmietzins sind das rund 7 Cent pro m² und Monat.
Bei einem Umzug gilt die Marktmiete. Diese liegt bei neuen Angeboten im Schnitt deutlich über der Bestandsmiete — eine strukturelle Folge der Knappheit und der niedrigen Fluktuation in regulierten Beständen.
Was das für Vermieter bedeutet
Wertsicherungsklauseln in bestehenden Vollanwendungs-Verträgen sind 2026 mit maximal 1 % gedeckelt, 2027 mit 2 %. Bei Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses und Neuabschluss kann der Mietzins innerhalb der Grenzen des § 16 MRG (Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen bzw. angemessener Hauptmietzins) neu bemessen werden.
Die Mindestbefristung für unternehmerisch tätige Vermieter wurde mit 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre verlängert (§ 29 MRG).
Was das für Investoren bedeutet
Der MRG-Anwendungsbereich ist preisbildend. Eine Wohnung in Teilanwendung bietet mehr Spielraum bei der Indexierung als eine Wohnung in Vollanwendung. Der Renditerechner sollte die konkrete Anwendung des MRG berücksichtigen — nicht einen Pauschalcap.
Die Lücke zwischen Bestands- und Angebotsmiete ist in Wien historisch groß und schließt sich nur bei Mieterwechsel. Fluktuation und Befristungsregeln werden damit zu relevanten Renditefaktoren.
Ausblick
Die Reform enthält keine Sunset-Klausel für die Obergrenzen. Ab dem 1. April 2028 kehrt die Vollanwendung zur regulären Wertsicherungsformel zurück (3 % + halbe Überschreitung). Der Verfassungsgerichtshof (VfGH G 170/2024, Juni 2025) hat vergleichbare Wertsicherungsgrenzen als verhältnismäßig bestätigt.
Häufig gestellte Fragen
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten? Für Neubauten nach 1953 gilt die Teilanwendung des MRG und damit die 3 %-Formel, nicht die 1 %-Obergrenze. Privat finanzierte Wohnungen ab 130 m² Nutzfläche fallen in die Vollausnahme.
Was bedeutet „Valorisierung"? Die Anpassung bestehender, indexierter Mietverträge an die Inflation. Die 1 %-Obergrenze betrifft ausschließlich diese Anpassung — nicht die Ausgangsmiete bei Neuabschluss.
Kann mein Vermieter die Miete trotz Cap um mehr als 1 % erhöhen? Nicht über Wertsicherung in der Vollanwendung. Bei Neuverträgen und in der Teilanwendung gelten andere Regeln.
Wie lange gilt der 1 %-Cap? Für das Jahr 2026. 2027 beträgt die Obergrenze 2 %. Ab 1. April 2028 greift die reguläre Formel.
Quellen
- 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025
- Statistik Austria, Wohnen Q4 2025 (März 2026)
- Statistik Austria, Richtwerte ab 1. April 2026
- ImmoScout24, Angebotsmieten Wien 2025
- OeNB Economic Outlook Dezember 2025
- METROX Wien Dashboard, Angebotsmieten Q2 2026
Haftungsausschluss
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. METROX zeigt Medianwerte aus öffentlich zugänglichen Angeboten; Transaktionsmieten können davon abweichen.
