Hinter METROX steht eine Person. Genau deshalb funktioniert es.

Wenn Sie „Wohnung in Wien kaufen" googeln, sieht die erste Seite jedes Mal gleich aus: die großen Portale, die Maklerbüros, die Anzeigen der Bauträger. Sie zeigen Inserate. Keiner von ihnen sagt Ihnen, wohin sich der Markt tatsächlich bewegt. Wo es heißer wird. Wo es abkühlt. Welche Bezirke die Mietpreisbremse 2026 zurückgedrängt hat — und welche paradoxerweise gerade dadurch an Nachfrage gewonnen haben. Wo der Angebotspreis 15 % über dem realen Transaktionspreis liegt.

Genau das ist METROX.

Und METROX wird von einer Person gebaut. Von mir.

METROX ist ein öffentlicher Nachfrageindex für den DACH-Immobilienmarkt. Eine Skala von 0 bis 100 pro Bezirk: wo die öffentliche Aufmerksamkeit hoch ist, und wo der Markt ruhiger geworden ist. Abdeckung heute — Wien (23 Bezirke), Graz (17), Linz (9), München (25) und Kyjiw (19) als Referenzmarkt.

Neben dem Nachfrageindex — tatsächliche €/m²-Preise aus offiziellen Quellen: ImmoScout24 Wohnindex, EHL Wohnmarktbericht, Wohnungsbörse, Bundesbank Wohnimmo, LUN.ua. Keine erfundenen Zahlen. Jede Zahl mit Quellenangabe.

Das Dashboard ist offen. Keine Registrierung, keine Anmeldung, keine Cookie-Wand. Sie öffnen es, sehen die Daten, gehen wieder. Wenn Sie wollen, exportieren Sie die Zahlen, übergeben sie an Ihre Analystin, fügen sie in ein Investorendeck ein. Kein Abo erforderlich.

Mein Name ist Alexander Lischuk. Den Wiener Immobilienmarkt kenne ich von innen — sieben Jahre im Immobilienmarketing in Wien. Ukrainisch-österreichischer Hintergrund. Das bedeutet: Ich verstehe, wie MRG und Mietpreisbremse in der Praxis funktionieren — und parallel, wie osteuropäische Märkte arbeiten, in denen die Daten ganz anders strukturiert sind.

METROX ist mein Nebenprojekt. Keine Finanzierung, keine Investoren, keine Fünf-Jahres-Exit-Uhr. Es ist ein Experiment: Kann eine einzelne Person mit modernen KI-Werkzeugen ein infrastrukturelles Produkt aufbauen, das früher ein Team von zwanzig Leuten gebraucht hätte?

Bisher lautet die Antwort: ja. Mit Vorbehalten.

Ein ernsthaftes DACH-fokussiertes PropTech-Startup ist für Wagniskapitalfonds keine attraktive Wette. Der Wiener Markt ist klein: 1,9 Millionen Einwohner. Österreich insgesamt — 9 Millionen. ImmoScout24 und willhaben dominieren. Die Margen sind dünn. Das Wachstum begrenzt.

Also gehen die Fonds in die USA, nach London, nach Berlin. Wien schafft es nicht auf die Folie. Gleichzeitig ist der lokale Markt zu fragmentiert, um sich selbst auf einem ernsthaften Niveau zu finanzieren.

In dieser Lücke entsteht ein Paradoxon: Für ein großes Startup rechnet sich die Unit Economics hier nicht — für eine Person mit KI-Werkzeugen schon.

Konkret. Um vor fünf Jahren ein Produkt wie METROX zu bauen, hätten Sie gebraucht:

• Zwei Frontend-Entwickler
• Zwei Backend-Entwickler
• Eine Data Engineer
• Eine SEO-Spezialistin
• Eine Content-Managerin für drei Sprachen
• Eine Produktdesignerin
• Eine Product Managerin

Acht Personen, je 50.000 – 80.000 € pro Jahr zu DACH-Sätzen, ergibt mindestens etwa 500.000 € pro Jahr nur für Personal. Plus Marketing.

Was ich heute habe:

• Mich (Full-Stack, Produkt, Content, SEO)
• Claude Code und andere KI-Agenten für Routinecode
• Eine beratende Analystin, die keine Zeile Code schreibt — sie validiert die Daten täglich und veröffentlicht Methodiknotizen
• Apify für gelegentliche externe Daten-Pipelines (kein Scraping — nur öffentliche APIs)

Das Budget ist um den Faktor 50 kleiner. Die Geschwindigkeit der Entscheidungen ist sofortig. Jeden Morgen wache ich auf und entscheide: Was reparieren wir, was verbessern wir, welches Thema veröffentlichen wir heute. Keine Stand-ups, kein Jira, keine Diskussionen in Slack-Kanälen.

Ein paar Dinge, die ich am Anfang nicht verstand. Dinge, die für jeden relevant sind, der eine Wohnung in Wien kauft.

Angebotspreis ≠ Transaktionspreis. Jede Plattform, auf der Sie sich Wohnungen ansehen, zeigt Angebotspreise — das, was die verkaufende Seite verlangt. Der tatsächliche Transaktionspreis liegt im Schnitt 5–15 % darunter. Im Premium-Segment (Innere Stadt, Bauträger-Neubau) kann die Differenz 20 % oder mehr betragen. Die großen Portale schreiben das nicht auf die Startseite. METROX schon.

Die Mietreform 2026 hat die Aussagekraft des Mietpreises als Marktsignal eingeschränkt. Die Mietpreisbremse begrenzt die Indexierung bestehender Verträge auf 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027. Wenn Sie also auf „durchschnittliche Miete pro m² in Wien" schauen, sehen Sie eine Zahl, die durch eine Formel begrenzt wird, nicht durch Nachfrage. Um zu sehen, wo die Mietnachfrage tatsächlich konzentriert ist, müssen Sie auf die Nachfrage selbst blicken — und genau das macht METROX.

Wiens 23 Bezirke sind 23 unterschiedliche Märkte. Im 1. Bezirk (Innere Stadt) liegt der Median des Verkaufspreises über 14.000 €/m². Im 22. (Donaustadt) bei rund 5.500 €. Das ist keine Stadt — das sind 23 Mikromärkte mit unterschiedlicher Demografie, unterschiedlichem Bestand, unterschiedlicher Dynamik. Wer in Wien investiert und sich am „Stadtdurchschnitt" orientiert, investiert in eine Fiktion.

Die EZB hält den Einlagensatz seit Juni 2025 bei 2,00 %. Hypothekenzinsen liegen bei 3,4 %. Ein 100-%-Investment im Premium-Segment liefert 2,5–4 % Bruttorendite — nach Zinsen und Steuern setzen Sie also faktisch auf langfristige Wertsteigerung, nicht auf Cashflow. Das zu wissen, bevor Sie die erste Wohnung besichtigen, spart Monate.

Ehrlich. Nicht für die Dramatik — für die Klarheit.

Tägliche Datenpflege. Ich aktualisiere den Nachfrageindex jeden Tag für fünf Städte. Jeden. Morgen. Wenn ich krank werde oder ein anderer Termin zuschlägt, hängen die Daten hinterher. Ein echtes Unternehmen hat Redundanz. Ich nicht.

Rechtliche Sauberkeit. Immobilien-Copy in Österreich ist ein Minenfeld. Was Sie sagen dürfen, was nicht, welcher Disclaimer verpflichtend ist. Ich habe MRG, MaklerG, MieWeG, ImmoESt öfter gelesen als die meisten Anwälte. Und ich lasse vor jeder Veröffentlichung trotzdem einen Copy-Guard laufen — ein automatisiertes Script, das jeden Artikel auf 47 verbotene Formulierungen prüft. Das ist keine Paranoia. Das ist Notwendigkeit.

Man kann nicht alles testen. Mit einer Person können Sie keinen A/B-Test mit 100 Nutzern fahren, weil Ihre tägliche Nutzerbasis bei 200–300 Menschen liegt. Entscheidungen entstehen aus Intuition und der Beobachtung des Wettbewerbs.

Der größte Schmerz: Skalierung. Heute halte ich fünf Städte. Fünfzig allein sind unmöglich. Hier hört es auf, eine Ein-Personen-Operation zu sein und wird entweder zu einer Partnerschaft, einer Investition oder einem Team — oder es bleibt ein Nischeninstrument für DACH.

Genau deshalb schreibe ich diesen Artikel.

Wenn Sie PropTech-Investorin sind. METROX sitzt in einer Nische, die die großen Fonds auslassen — DACH ist für sie zu klein, und die Nische ist jetzt skalierungsbereit. Methodik validiert, Infrastruktur aufgebaut, Marke beginnt in der KI-Suche zu indexieren (Perplexity, ChatGPT Search, Claude). Mit dem richtigen Kapital und dem richtigen Partner können Sie Mitteleuropa in 18 Monaten vollständig abdecken.

Wenn Sie Bauträger oder Maklerin sind. Ich kann Ihnen eine transparente Sicht auf Ihren Markt geben: wo die Nachfrage steigt, wo sie abkühlt, wie Ihre Bezirke im Vergleich zur Stadt dastehen. Keine Trichter, keine Abos. Wenn Sie einen Fall haben, in dem METROX-Daten Ihre Kunden- oder Investorenpräsentation stärken können — schreiben Sie mir.

Wenn Sie Journalistin oder Forscherin sind. Alle Daten sind offen. Aber wir können mehr geben — Methodiknotizen, die Geschichten hinter den Zahlen, Frühzugang zu neuen Städten.

Wenn Sie einfach eine Wohnung in Wien kaufen. Öffnen Sie das Dashboard. Keine Registrierung, keine Anmeldung. Schauen Sie auf den Bezirk, der Sie interessiert. Vergleichen Sie ihn mit den Nachbarbezirken. Das ist ein Werkzeug für Menschen, die ernsthafte finanzielle Entscheidungen treffen und sie mit offenen Augen treffen wollen.

In den kommenden Wochen — Salzburg und Innsbruck. Danach — Berlin, Prag, Warschau. Parallel — methodische Verbesserungen (neue Eingabe: Meta Ads Reach Estimator).

Ich weiß nicht, wie das endet. Vielleicht ist es in einem Jahr ein Team von fünf Personen und eine Bankenpartnerschaft. Vielleicht bleibt es ein Nischenwerkzeug, das von Menschen verwendet wird, die meinen Nachnamen kennen.

Aber eines weiß ich sicher: Wenn in den nächsten 24 Monaten irgendetwas Nützliches in DACH-PropTech ausgeliefert wird, dann nicht aus Berlin oder London. Es wird aus Wien kommen, aus einem kleinen Büro, in dem eine Person mit einem Laptop und zu viel Kaffee sitzt.

E-Mail: [email protected]

LinkedIn: linkedin.com/in/aleksandr-lishchuk

Ich antworte persönlich. Es gibt sonst niemanden im Team. Das ist eine Schwäche und eine Stärke zugleich.

• Öffentliches Dashboard Wien: metrox.io/de/vienna/dashboard
• Methodik: metrox.io/de/methodology
• Über METROX: metrox.io/de/about