Miete in Wien 2026: Brutto, Netto und Richtwert erklärt

Die Miete im Wiener Inserat ist nicht die Miete, die jeden Monat vom Konto abgeht. Inserate zeigen meist die Bruttomiete inklusive Betriebskosten, manche zeigen die Nettokaltmiete, andere blenden Heizkosten und Umsatzsteuer aus. Wer eine Wohnung sucht, vergleicht damit oft Zahlen, die unterschiedlich zusammengesetzt sind.

Dieser Beitrag erklärt, was auf einem Wiener Mietvertrag tatsächlich steht, welche Mietzinsarten der Markt 2026 verwendet, wo die Spielräume des Mietrechtsgesetzes (MRG) verlaufen — und welche Beträge in drei typischen Wiener Konstellationen monatlich anfallen.

Kurz und bündig: Auf einem Wiener Mietvertrag stehen vier Zahlen — Hauptmietzins (netto), Betriebskosten, Heizung/Warmwasser und Umsatzsteuer. Erst die Summe ist die Bruttomiete, also der Betrag, der monatlich überwiesen wird. Der Richtwert (1. April 2026: 6,74 €/m² in Wien) ist die gesetzliche Basis für Altbau-Vollanwendung und gilt nicht für Neubau, befristete freie Mietzinse oder die Vollausnahme. Befristete Verträge haben einen gesetzlichen Abschlag von 25 % auf den Hauptmietzins. Eine durchschnittliche Wiener Angebotsmiete liegt 2026 brutto bei rund 21 €/m² — die Spannweite zwischen Bezirken reicht von etwa 14 bis 28 €/m². Aktuelle Bezirkswerte stehen im Mietspiegel Wien.

Wer einen Mietvertrag in Wien aufschlägt, findet in der Regel vier Positionen — die in Summe die monatliche Bruttomiete ergeben.

Die Bruttomiete entspricht der Summe aus den ersten drei Positionen plus der gesetzlichen Umsatzsteuer. Bei Inseraten gilt: Steht „Miete inkl. BK", ist Heizung in der Regel nicht enthalten. Steht „warm" oder „Bruttomiete inkl. Betriebskosten und Heizung", ist die Heizungskomponente eingerechnet — meist als Pauschale.

Der Wiener Richtwert ist mit 1. April 2026 von 6,67 €/m² auf 6,74 €/m² angehoben worden (Statistik Austria). Diese Zahl wird oft als „die" Wiener Miete missverstanden. Sie gilt aber nur für einen klar abgegrenzten Teil des Bestands.

• Anwendung: Altbau mit Baubewilligung vor 1953, Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen (WGG) in der Vollanwendung des MRG.
• Keine Anwendung: Neubau nach 1953 (Teilanwendung — angemessener Hauptmietzins), Ein- und Zweifamilienhäuser, privat finanzierte Wohnungen ab 130 m² Nutzfläche (Vollausnahme).
• Lagezuschlag: § 16 MRG erlaubt Zuschläge auf den Richtwert für überdurchschnittliche Lagen — bis zu mehreren Euro pro m². In Innenbezirken ergibt das in der Praxis Hauptmietzinse zwischen 8 und 12 €/m², auch in der Vollanwendung.
• Befristungsabschlag: Ist der Vertrag befristet, sieht § 16 Abs. 7 MRG einen gesetzlichen Abschlag von 25 % auf den vereinbarten Hauptmietzins vor.

Praktisch heißt das: Die Zahl 6,74 €/m² ist der Boden eines geregelten Segments. Was tatsächlich auf dem Vertrag steht, kann bei einer Altbauwohnung in zentraler Lage durchaus deutlich darüber liegen — ohne dass der Vermieter die Vollanwendung verlässt.

Befristete Mietverträge sind in Wien die Regel, nicht die Ausnahme. Der Gesetzgeber hat das mit einem Preisabschlag im MRG kompensiert: Auf den Hauptmietzins eines befristeten Mietvertrags wird ein Abschlag von 25 % vorgenommen (§ 16 Abs. 7 MRG). Der Abschlag betrifft den Netto-Hauptmietzins, nicht die Betriebskosten oder die Umsatzsteuer.

Mit dem 5. MILG (in Kraft ab 1. Jänner 2026) wurde die Mindestbefristung für unternehmerisch tätige Vermieter von drei auf fünf Jahre verlängert (§ 29 MRG). Kürzere befristete Verträge sind damit für gewerbliche Vermieter ausgeschlossen; bei privaten Einzelvermietern bleibt die Drei-Jahres-Mindestlaufzeit zulässig.

Wer einen befristeten Vertrag verlängert oder in einen unbefristeten umwandelt, sollte prüfen, ob der Abschlag im neuen Vertrag korrekt entfällt — und ob die Wertsicherungsklausel innerhalb der gesetzlichen Grenzen liegt. Für 2026 ist die Wertsicherung in der Vollanwendung mit 1 % gedeckelt; siehe Mietpreisbremse 2026 in Wien.

Die Betriebskosten sind im MRG abschließend aufgezählt (§§ 21–24). Was ein Vermieter monatlich verrechnet, muss in eine dieser Kategorien fallen.

• Wasser- und Abwasserkosten
• Müllabfuhr und Kanalräumung
• Hausreinigung und allgemeine Beleuchtung
• Hausverwaltungshonorar (gesetzlich gedeckelt)
• Sach- und Haftpflichtversicherung des Hauses
• Grundsteuer und öffentliche Abgaben
• Wartung von Aufzug, Rauchfangkehrer, gegebenenfalls Hausbesorger

Nicht zulässig als Betriebskosten sind: Erhaltungsarbeiten, größere Reparaturen, Aufzugssanierung, Verbesserungsarbeiten oder die Finanzierungskosten des Hauses. Diese sind aus dem Hauptmietzins zu bestreiten und nicht zusätzlich umzulegen.

In Wien liegt die monatliche BK-Akontozahlung in marktüblichen Wohnobjekten meist zwischen 2,00 und 3,00 €/m². Die jährliche Abrechnung — fällig bis 30. Juni des Folgejahres — kann eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergeben. Mieter haben das Recht, die Belege beim Vermieter einzusehen.

Heizung und Warmwasser sind keine Betriebskosten im Sinne des MRG. Sie werden in Wien auf zwei Arten abgerechnet.

1. Eigenheizung (Gastherme oder Stromheizung in der Wohnung): Mieter haben einen eigenen Vertrag mit dem Versorger und zahlen direkt. Auf dem Mietvertrag steht keine Heizungsposition. In Wiener Altbauten ist das die häufigste Konstellation. Die Heizkostenbelastung schwankt stark je nach Dämmstandard — in unsanierten Altbauwohnungen kann sie pro m² höher liegen als die Bruttomiete im Sommer.
2. Zentrale Hausanlage (Fernwärme oder zentraler Heizraum): Heizung und Warmwasser werden als Akontozahlung mit der Miete eingehoben und einmal jährlich nach Verbrauch oder Anteil abgerechnet (Heiz- und Kostenabrechnungsgesetz, HeizKG). Der Akontobetrag liegt typischerweise bei 1,00–2,50 €/m².

Wer „warm" mietet, sollte die letzten zwei Jahresabrechnungen anfordern, bevor er den Vertrag unterschreibt — die Pauschale auf dem Inserat ist nur ein Vorschlag, die tatsächliche Abrechnung kann darüber oder darunter liegen.

Der Wiener Mietmarkt 2026 besteht im Wesentlichen aus drei Mietzinsarten — und der Bezirk allein sagt nichts darüber, in welchem Regime ein konkretes Inserat steht.

1. Richtwertmietzins (Altbau, Vollanwendung). Gesetzliche Basis: § 16 MRG. Hauptmietzins = Richtwert (6,74 €/m² ab April 2026) ± Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung, Erhaltungszustand. Häufige Range netto: 7–12 €/m². Wertsicherung 2026: max. 1 % (5. MILG).

2. Angemessener Hauptmietzins (Teilanwendung — Neubau nach 1953, vermietete Eigentumswohnungen). Gesetzliche Basis: § 16 Abs. 1 MRG („angemessen"). In der Praxis bedeutet das Marktmiete mit gerichtlicher Überprüfbarkeit. Häufige Range netto: 11–16 €/m². Wertsicherung 2026: nach Formel — Inflation bis 3 % voll, der Anteil über 3 % zur Hälfte (entspricht ca. 3,25 % bei 3,5 % Inflation).

3. Freier Mietzins (Vollausnahme — Ein- und Zweifamilienhäuser, privat finanzierte Wohnungen ab 130 m²). Außerhalb des MieWeG. Wertsicherung allein nach Vertrag. In der Praxis am oberen Ende der Marktmiete.

Auf einem Inserat steht das jeweilige Regime selten direkt. Anhaltspunkte: Baujahr (vor/nach 1953), Wohnungsgröße (≥130 m² weist auf Vollausnahme hin), und die Formulierung im Vertrag („Richtwert + Lagezuschlag" → Vollanwendung; „angemessener Hauptmietzins" → Teilanwendung; freier Wortlaut ohne MRG-Bezug → meist Vollausnahme).

Die folgenden Beispiele orientieren sich an typischen Wiener Angebotspreisen im Frühjahr 2026 (öffentlich zugängliche Inserate, Bruttomieten inkl. BK). Die genauen Beträge schwanken pro Objekt; die Beispiele zeigen die Größenordnungen.

Drei wichtige Beobachtungen aus den Beispielen.

• Die Bruttomiete pro m² liegt im Bereich von rund 12 bis 20 €/m². Der Spread zeigt den real existierenden Unterschied zwischen einer regulierten Altbauwohnung in der Vollanwendung (Beispiel A) und einem freien Marktangebot in Neubau-Teilanwendung (Beispiel C). Innenbezirke liegen über, äußere Randbezirke und Vollanwendungs-Bestände unter dem Wiener Durchschnitt.
• Der Befristungsabschlag im Beispiel A reduziert den Netto-Hauptmietzins um 25 % — die Bruttomiete fällt aber um weniger, weil BK und Heizung unverändert bleiben. Das mindert den Effekt der Befristung in der Praxis.
• Das Verhältnis Netto-Hauptmietzins zu Bruttomiete liegt bei marktüblichen Wiener Wohnobjekten meist bei 60–75 %. Wer Inserate mit „brutto"- und „netto"-Angaben vergleicht, sollte mit dieser Range arbeiten.

Über die Bruttomiete hinaus tauchen bei Wiener Mietverträgen wiederkehrend Positionen auf, die ungewohnt sein können — vor allem bei der Erstanmietung.

• Kaution. In Wien marktüblich drei Bruttomieten. Sie ist nach § 16b MRG zinsbringend zu veranlagen und am Ende des Mietverhältnisses zurückzuzahlen — abzüglich allfälliger Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen.
• Ablöse. Beträge, die der Vormieter oder Vermieter für „Investitionen" verlangt — etwa für eine eingebaute Küche oder einen Parkettboden. Zulässig nur, wenn der Wert der Investition tatsächlich vorliegt; reine „Schlüsselablöse" oder offensichtlich überhöhte Ablösen sind nach § 27 MRG anfechtbar und können in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle (für Vollanwendungs-Wohnungen) zurückgefordert werden.
• Wertsicherungsklausel. Praktisch jede unbefristete Wiener Miete ist indexiert (VPI). 2026 gilt für die Vollanwendung der Cap von 1 %; die Teilanwendung folgt der MieWeG-Formel (≈ 3,25 % bei 3,5 % Inflation); in der Vollausnahme richtet sich die Wertsicherung allein nach dem Vertrag. Details siehe Mietpreisbremse-Überblick.
• Maklerprovision (Vermietung). Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip: Bei Mietwohnungen zahlt nur die Seite, die den Makler beauftragt hat — typischerweise also der Vermieter. Mieter dürfen keine Provision verrechnet bekommen, wenn sie den Makler nicht selbst beauftragt haben.
• Vergebührung — historisch, nicht mehr fällig. Bis November 2017 unterlagen befristete Wohn-Mietverträge einer Mietvertragsgebühr von 1 % der Bruttomiete über die Vertragsdauer (höchstens 18 Mietzinse). Mit dem Deregulierungsgesetz 2017 (BGBl. I Nr. 147/2017, in Kraft seit 11. November 2017) wurde diese Gebühr für Wohnzwecke abgeschafft. Wer in einem älteren Vertragsmuster eine entsprechende Klausel findet, sollte deren Streichung verlangen — sie ist für Wohn-Mietverträge nicht mehr zu entrichten.

Wertsicherung gedeckelt — nur Vollanwendung.
Mit dem 5. MILG ist die Valorisierung in der Vollanwendung 2026 auf 1 % begrenzt, 2027 auf 2 %. Ab 1. April 2028 greift die reguläre Formel. In der Teilanwendung läuft die Indexierung nach MieWeG-Formel weiter; in der Vollausnahme bleibt sie vertragssache. Volle Erklärung im Mietpreisbremse-Überblick.

Mindestbefristung 5 Jahre für gewerbliche Vermieter.
Seit 1. Jänner 2026 dürfen unternehmerisch tätige Vermieter befristete Mietverträge nur noch mit einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren abschließen (§ 29 MRG). Bei privaten Einzelvermietern bleibt die bisherige Mindestbefristung von drei Jahren bestehen.

Richtwertanhebung auf 6,74 €/m² ab April 2026.
Statistik Austria hat den Wiener Richtwert mit 1. April 2026 entsprechend dem 1 %-Cap nach MieWeG angepasst. Für einen durchschnittlichen Altbau-Mietvertrag in der Vollanwendung sind das rund 7 Cent pro m² und Monat zusätzlich.

Bestellerprinzip — nur Miete.
Eine kurze Klarstellung, weil es regelmäßig verwechselt wird: Das Bestellerprinzip aus der Maklergesetz-Novelle 2023 betrifft nur die Vermittlung von Mietwohnungen. Beim Wohnungskauf bleibt die Käuferprovision dort, wo sie wirksam vereinbart wurde — siehe Kaufnebenkosten-Überblick.

METROX zeigt Angebotsmieten — also die Bruttomiete, mit der eine Wohnung aktuell auf dem Markt steht. Diese liegt strukturell über den abgeschlossenen Bestandsmieten, weil Bestandsverträge oft über Jahre nur mit der gesetzlichen Wertsicherung mitgewachsen sind, während neue Inserate auf dem aktuellen Marktpreis stehen. Im Wiener Schnitt 2026 ist diese Lücke groß: rund 21 €/m² Brutto-Angebot gegenüber rund 10,40 €/m² Brutto-Bestand (Statistik Austria, Wohnen Q4 2025).

Drei Werkzeuge helfen bei der Einordnung einer konkreten Wohnung.

1. Mietspiegel Wien — bezirksgenaue Brutto-Angebotsmieten je m², wöchentlich aktualisiert aus öffentlich zugänglichen Inseraten.
2. Wien-Dashboard — kombiniert Preis, Aktivität und Nachfrageindex je Bezirk.
3. Mietrendite-Rechner — für Eigentümer und Investoren: Wie übersetzt sich eine konkrete Brutto-Angebotsmiete in Brutto- und Nettorendite, mit Leerstands- und Instandhaltungs-Slidern.

• Mietrechtsgesetz (MRG), insbesondere §§ 16, 21–24, 27, 29
• Heiz- und Kostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
• 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025
• Statistik Austria, Richtwerte ab 1. April 2026
• Statistik Austria, Wohnen Q4 2025 (März 2026)
• Maklergesetz und Immobilienmaklerverordnung (IMV) — Bestellerprinzip Vermietung
• METROX Mietspiegel Wien, Q2 2026

Dieser Beitrag dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Mietrechtsberatung. Die genannten Spannweiten und Beispielbeträge orientieren sich an öffentlich zugänglichen Wiener Inseraten im Frühjahr 2026 und stellen Brutto-Angebotsmieten dar — abgeschlossene Mietverträge können davon abweichen. Konkrete Rechtsfragen (Anwendungsbereich des MRG, Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln, Anfechtung von Ablösen) sind im Einzelfall mit einem Mieterschutzverband, einer Rechtsanwaltskanzlei oder der zuständigen Schlichtungsstelle zu klären.